房價(jià)現(xiàn)“內(nèi)生性”調(diào)整：住建部分類指導(dǎo)樓市調(diào)控

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)亦顯示，北京的二手房房價(jià)1月環(huán)比下調(diào)0.1%，這也是20個(gè)月來的首次下跌。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶把本輪市場調(diào)整的行為稱為內(nèi)生性的調(diào)整，“和08年的一波受外部影響，下調(diào)價(jià)格的情況不同，本輪部分城市、部分房企的調(diào)價(jià)行為，更多的是基于市場判斷的一種主動行為。”

　　在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一看來，這種由市場調(diào)節(jié)房價(jià)的情況是房地產(chǎn)市場回歸健康、平穩(wěn)的一個(gè)重要表現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控也將逐步從行政性調(diào)控向市場化調(diào)控的過渡，市場的內(nèi)生調(diào)節(jié)效果將更為明顯。

　　一位接近住建部的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹，和2013年強(qiáng)調(diào)落實(shí)房價(jià)目標(biāo)不同，截止到目前，住建部并未明確下發(fā)要求各地制定新的房價(jià)目標(biāo)并落實(shí)，所謂的2013年的房價(jià)目標(biāo)亦不了了之。

　　與此同時(shí)，住建部對2014年樓市調(diào)控的要求是，房價(jià)上漲壓力大的城市，要從嚴(yán)落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)；商品房存量較多的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。

　　被放大的杭州降價(jià)

　　雖然位于杭州城北的德信·北海公園以及對面的天鴻·香榭里的前后降價(jià)項(xiàng)目被輿論解讀為“杭州樓市即將崩盤”的一個(gè)論據(jù)。但從市場表現(xiàn)來說，上述兩個(gè)項(xiàng)目無疑是大贏家。

　　2月28日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電上述兩項(xiàng)目售樓處了解到，截止到目前，德信·北海公園15800元/平方米的特惠價(jià)清盤和天鴻推出的1.38萬元/平方米均售罄。

　　不過，截止到目前兩個(gè)贏家的主動性降價(jià)的行為，并未鋪開至整個(gè)杭州市場。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電杭州市區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目了解，不會跟進(jìn)，短期內(nèi)沒有降價(jià)的打算，融創(chuàng)、恒大、綠城亦在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表態(tài)短期內(nèi)并無降價(jià)打算。

　　“可以這么說，杭州項(xiàng)目降價(jià)的情況，被過度解讀了，”作為當(dāng)事一方，德信集團(tuán)常務(wù)副總裁費(fèi)中敏不斷強(qiáng)調(diào)，德信的策略就是“不賣高價(jià)房，追求高周轉(zhuǎn)”，這純屬一家企業(yè)在戰(zhàn)略布局升級過程的個(gè)別案例，并不意味著我們對杭州房地產(chǎn)市場的未來沒有信心。

　　據(jù)其介紹，就在德信北海公園價(jià)格調(diào)整當(dāng)天，德信還在杭州錢江新城再拿下一塊土地，在幾天后又在杭州白馬湖的宅地出讓中競價(jià)到了最后一輪。

　　在杭州有項(xiàng)目的旭輝董事長林中亦認(rèn)為，杭州降價(jià)情況被放大，“從目前了解的情況來看，杭州的（降價(jià)）情況屬于個(gè)別樓盤，個(gè)別小開發(fā)商降價(jià)。”

　　林中亦與杭州大的開發(fā)商都通過電話進(jìn)行溝通，了解到大家對市場判斷亦比較樂觀，在三四月份不會進(jìn)行降價(jià)。

　　也因此，林中表示，上述兩項(xiàng)目降價(jià)的行為，短期內(nèi)不會對市場造成較大的沖擊，同時(shí)也不會大范圍蔓延。

　　杭州住房保障和房管局的一位內(nèi)部人員亦告訴本報(bào)記者，杭州住房保障和房管局密切關(guān)注杭州樓市變化，目前來看，并無明顯崩盤苗頭。

　　“就在6個(gè)月前，杭州還因?yàn)榉績r(jià)漲幅較快，被住建部約談，并隨后升級了杭州的房地產(chǎn)調(diào)控措施，”上述人士亦調(diào)侃，“沒想到半年剛過，杭州竟然成為了全國降價(jià)樣本。

　　2013年11月，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等七部門聯(lián)合發(fā)文出臺“杭6條”，其中包括加大20%的土地供應(yīng)、提高二套房首付等。

　　不過，年底出臺的“控房價(jià)”措施，并未阻擋2013年房價(jià)的整體漲勢，根據(jù)浙江省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所給出的數(shù)據(jù)，2013年，全省房價(jià)均價(jià)上漲7%~8%，其中杭州的房價(jià)均價(jià)上漲約10%。

　　庫存高企

　　雖然杭州樓市風(fēng)險(xiǎn)被放大，但市場人士對于杭州的樓市的判斷依然謹(jǐn)慎。

　　林中稱，短期內(nèi)，旭輝不準(zhǔn)備在杭州拿地，其中的一個(gè)重要原因，就是考慮到杭州的庫存情況。

　　“為什么降價(jià)首先發(fā)生在杭州拱墅區(qū)的城北板塊？主要是因?yàn)楣笆麉^(qū)城北板塊供應(yīng)量過大，那邊有十幾個(gè)樓盤。”林中表示。

　　根據(jù)林中的判斷，庫存去化周期直接決定該樓市的風(fēng)險(xiǎn)，庫存去化周期在6-9個(gè)月，房價(jià)就有很大的上漲機(jī)會；9-10個(gè)月以上比較均衡，房價(jià)可以溫和上漲；但如果超過15個(gè)月，房價(jià)就會有壓力。

　　2013年，杭州的土地供應(yīng)較大，在全國排第三位。林中說，從杭州一月份的數(shù)據(jù)來看，這個(gè)城市的庫存去化周期是16.7個(gè)月。武漢、重慶、天津目前庫存去化周期都在16個(gè)月左右。相比之下，林中表示，目前上海庫存去化周期僅為8.7個(gè)月，北京大概只有7個(gè)月，所以房價(jià)上漲的幅度就比較大。

　　實(shí)際上，即使因供需矛盾突出最被市場看好的北京，2014年的市場亦不復(fù)往日。

　　以北京為例，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積分別較去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也僅高于2012年1月的4473套，成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽、近9年以來元月商品住宅銷量出現(xiàn)的第二低位。

　　二手房市場同樣出現(xiàn)下滑趨勢，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量環(huán)比降20.1%，同比降55.2%。1月成交均價(jià)為29502元/平方米，環(huán)比下降1.87%。

　　孟慶福稱，進(jìn)入2014年，北京的確存在一個(gè)市場扭轉(zhuǎn)的問題，現(xiàn)在開發(fā)商都想搶上半年的市場，因?yàn)檎l也沒辦法預(yù)判下半年市場如何。

　　當(dāng)然，孟亦強(qiáng)調(diào)，這并不意味著北京的房價(jià)會下調(diào)，只能說，市場的熱度在下降，開發(fā)商去化的速度將下降。