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房價(jià)現(xiàn)“內(nèi)生性”調(diào)整:住建部分類指導(dǎo)樓市調(diào)控

來源:網(wǎng)絡(luò) 媒體:admin 人氣: 發(fā)布時(shí)間:2014-03-01 09:21:11
摘要:另據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城數(shù)據(jù)顯示,溫州、鄂爾多斯(行情,問診)、蕪湖等37個(gè)城市的房價(jià)在馬年首月環(huán)比下調(diào)。 實(shí)際上,即使是在2013年連續(xù)漲幅超過20%的四大一線城市,2014年的市場開局亦不同往日。 北京龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理孟慶福表示,在自
另據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城數(shù)據(jù)顯示,溫州、鄂爾多斯(行情,問診)、蕪湖等37個(gè)城市的房價(jià)在馬年首月環(huán)比下調(diào)。

實(shí)際上,即使是在2013年連續(xù)漲幅超過20%的四大一線城市,2014年的市場開局亦“不同往日”。

北京龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理孟慶福表示,在自住型商品房大量推出,樓市購買力在前兩年大幅透支的情況下,北京2014年的樓市也不是很樂觀,目前開發(fā)商的項(xiàng)目就是搶跑上半年,因?yàn)橄掳肽晔袌鲎邉荩l都說不好。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)亦顯示,北京的二手房房價(jià)1月環(huán)比下調(diào)0.1%,這也是20個(gè)月來的首次下跌。

  蘭德咨詢總裁宋延慶把本輪市場調(diào)整的行為稱為內(nèi)生性的調(diào)整,“和08年的一波受外部影響,下調(diào)價(jià)格的情況不同,本輪部分城市、部分房企的調(diào)價(jià)行為,更多的是基于市場判斷的一種主動行為。”

  在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一看來,這種由市場調(diào)節(jié)房價(jià)的情況是房地產(chǎn)市場回歸健康、平穩(wěn)的一個(gè)重要表現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控也將逐步從行政性調(diào)控向市場化調(diào)控的過渡,市場的內(nèi)生調(diào)節(jié)效果將更為明顯。

  一位接近住建部的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹,和2013年強(qiáng)調(diào)落實(shí)房價(jià)目標(biāo)不同,截止到目前,住建部并未明確下發(fā)要求各地制定新的房價(jià)目標(biāo)并落實(shí),所謂的2013年的房價(jià)目標(biāo)亦不了了之。

  與此同時(shí),住建部對2014年樓市調(diào)控的要求是,房價(jià)上漲壓力大的城市,要從嚴(yán)落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施,增加住房用地和住房有效供應(yīng);商品房存量較多的城市,要注重消化存量,控制新開發(fā)總量。

  被放大的杭州降價(jià)

  雖然位于杭州城北的德信·北海公園以及對面的天鴻·香榭里的前后降價(jià)項(xiàng)目被輿論解讀為“杭州樓市即將崩盤”的一個(gè)論據(jù)。但從市場表現(xiàn)來說,上述兩個(gè)項(xiàng)目無疑是大贏家。

  2月28日,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電上述兩項(xiàng)目售樓處了解到,截止到目前,德信·北海公園15800元/平方米的特惠價(jià)清盤和天鴻推出的1.38萬元/平方米均售罄。

  不過,截止到目前兩個(gè)贏家的主動性降價(jià)的行為,并未鋪開至整個(gè)杭州市場。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電杭州市區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目了解,不會跟進(jìn),短期內(nèi)沒有降價(jià)的打算,融創(chuàng)、恒大、綠城亦在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表態(tài)短期內(nèi)并無降價(jià)打算。

  “可以這么說,杭州項(xiàng)目降價(jià)的情況,被過度解讀了,”作為當(dāng)事一方,德信集團(tuán)常務(wù)副總裁費(fèi)中敏不斷強(qiáng)調(diào),德信的策略就是“不賣高價(jià)房,追求高周轉(zhuǎn)”,這純屬一家企業(yè)在戰(zhàn)略布局升級過程的個(gè)別案例,并不意味著我們對杭州房地產(chǎn)市場的未來沒有信心。

  據(jù)其介紹,就在德信北海公園價(jià)格調(diào)整當(dāng)天,德信還在杭州錢江新城再拿下一塊土地,在幾天后又在杭州白馬湖的宅地出讓中競價(jià)到了最后一輪。

 

  在杭州有項(xiàng)目的旭輝董事長林中亦認(rèn)為,杭州降價(jià)情況被放大,“從目前了解的情況來看,杭州的(降價(jià))情況屬于個(gè)別樓盤,個(gè)別小開發(fā)商降價(jià)。”

  林中亦與杭州大的開發(fā)商都通過電話進(jìn)行溝通,了解到大家對市場判斷亦比較樂觀,在三四月份不會進(jìn)行降價(jià)。

  也因此,林中表示,上述兩項(xiàng)目降價(jià)的行為,短期內(nèi)不會對市場造成較大的沖擊,同時(shí)也不會大范圍蔓延。

  杭州住房保障和房管局的一位內(nèi)部人員亦告訴本報(bào)記者,杭州住房保障和房管局密切關(guān)注杭州樓市變化,目前來看,并無明顯崩盤苗頭。

  “就在6個(gè)月前,杭州還因?yàn)榉績r(jià)漲幅較快,被住建部約談,并隨后升級了杭州的房地產(chǎn)調(diào)控措施,”上述人士亦調(diào)侃,“沒想到半年剛過,杭州竟然成為了全國降價(jià)樣本。

  2013年11月,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等七部門聯(lián)合發(fā)文出臺“杭6條”,其中包括加大20%的土地供應(yīng)、提高二套房首付等。

  不過,年底出臺的“控房價(jià)”措施,并未阻擋2013年房價(jià)的整體漲勢,根據(jù)浙江省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所給出的數(shù)據(jù),2013年,全省房價(jià)均價(jià)上漲7%~8%,其中杭州的房價(jià)均價(jià)上漲約10%。

  庫存高企

  雖然杭州樓市風(fēng)險(xiǎn)被放大,但市場人士對于杭州的樓市的判斷依然謹(jǐn)慎。

  林中稱,短期內(nèi),旭輝不準(zhǔn)備在杭州拿地,其中的一個(gè)重要原因,就是考慮到杭州的庫存情況。

  “為什么降價(jià)首先發(fā)生在杭州拱墅區(qū)的城北板塊?主要是因?yàn)楣笆麉^(qū)城北板塊供應(yīng)量過大,那邊有十幾個(gè)樓盤。”林中表示。

  根據(jù)林中的判斷,庫存去化周期直接決定該樓市的風(fēng)險(xiǎn),庫存去化周期在6-9個(gè)月,房價(jià)就有很大的上漲機(jī)會;9-10個(gè)月以上比較均衡,房價(jià)可以溫和上漲;但如果超過15個(gè)月,房價(jià)就會有壓力。

  2013年,杭州的土地供應(yīng)較大,在全國排第三位。林中說,從杭州一月份的數(shù)據(jù)來看,這個(gè)城市的庫存去化周期是16.7個(gè)月。武漢、重慶、天津目前庫存去化周期都在16個(gè)月左右。相比之下,林中表示,目前上海庫存去化周期僅為8.7個(gè)月,北京大概只有7個(gè)月,所以房價(jià)上漲的幅度就比較大。

  實(shí)際上,即使因供需矛盾突出最被市場看好的北京,2014年的市場亦不復(fù)往日。

  以北京為例,網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示,北京1月份商品住宅共成交6908套,成交面積74.42萬平方米,成交套數(shù)、成交面積分別較去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也僅高于2012年1月的4473套,成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽、近9年以來元月商品住宅銷量出現(xiàn)的第二低位。

  二手房市場同樣出現(xiàn)下滑趨勢,1月北京市二手住宅成交8772套,成交量環(huán)比降20.1%,同比降55.2%。1月成交均價(jià)為29502元/平方米,環(huán)比下降1.87%。

  孟慶福稱,進(jìn)入2014年,北京的確存在一個(gè)市場扭轉(zhuǎn)的問題,現(xiàn)在開發(fā)商都想搶上半年的市場,因?yàn)檎l也沒辦法預(yù)判下半年市場如何。

  當(dāng)然,孟亦強(qiáng)調(diào),這并不意味著北京的房價(jià)會下調(diào),只能說,市場的熱度在下降,開發(fā)商去化的速度將下降。


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