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武漢買房階梯分析2022二七濱江板塊——武漢城市豪宅第一梯隊 二七濱江可以說是武漢豪宅代名詞，二七濱江重點項目總體量約537萬方，其中住宅體量約279萬方。隨著區(qū)域的不斷開發(fā)成熟，二七濱江豪宅項目逐步向5萬/平看齊，并逐步立住5萬/平的價格，可以說是武漢房價天花板區(qū)域了。2021年9月，宸嘉100首開備案均價約51865元/平;2021年10月，華潤瑞府首開備案均價約50800元/平;2021年11月，綠城武漢黃浦灣備案均價約51865元/平。 從板塊優(yōu)劣分析看，二七濱江擁有城市主干道，地鐵線路，匯集了較多的市政資源與生活商務配套，同時板塊臨長江，靠解放公園，環(huán)境資源也較優(yōu)。近十年板塊熱度持續(xù)走高，基本沒有嚴重短板，但與武昌濱江規(guī)劃進度相比，二七濱江的泰康總部大廈、武漢周大福金融中心、中信泰富濱江金融城商業(yè)、武漢國華金融中心等核心商業(yè)進度較慢。目前商業(yè)以武漢天地、壹方購物中心(南館)為代表，醫(yī)療以中國人民解放軍中部戰(zhàn)區(qū)總醫(yī)院(漢口院區(qū))為代表，教育以長春街小學、七一中學為代表。 從新房供應看，三、四月會入市的樓盤有宸嘉100、仁恒濱江園、武漢綠城黃浦灣、中信泰富濱江金融城等盤將會加推新品房源，華潤瑞府前期開盤房源持續(xù)銷售中。 綜合來看，二七濱江板塊擁有區(qū)域政策、城市規(guī)劃紅利、環(huán)境資源，再加上眾多品牌房企、觀江大戶型等加持，多重價值為其賦能，未來升值潛力較大。板塊內(nèi)新房更適合“高財智”人群，主要以中高產(chǎn)家庭改善置業(yè)為主。 武昌濱江板塊——規(guī)劃利好不斷刷新板塊熱度 武昌濱江可以說是武昌區(qū)最吸睛的版塊了，2021年12月21日土拍中，武漢城建攜手瑞安壕擲約163億摘牌“武昌灣”，或是瑞安集團在武漢打造的第三個新天地商業(yè)，引得多方關(guān)注。而在2021年武漢濱江項目銷售榜單前十中，半數(shù)為武昌濱江盤，武漢長江中心、龍湖清能天奕、綠地國際金融城、聯(lián)投中心、福星惠譽月亮灣壹號榜上有名，市場情況可見一斑。據(jù)樂居統(tǒng)計，目前武昌濱江新房大多在3.7-3.9萬/平，其中武漢長江中心更是達到4.5萬/平。 從板塊優(yōu)劣分析看，武昌濱江可縱觀全線長江，不僅可遠眺長江大橋、長江二橋、龜山蛇山，更可將漢口濱江盡收眼底。作為武漢內(nèi)環(huán)唯一可以大規(guī)模規(guī)劃開發(fā)的濱江區(qū)域，與二七濱江相比，武昌濱江發(fā)展空間較大，但目前軌道交通便利程度稍顯欠缺。商業(yè)以武漢長江中心購物中心、18萬方龍湖天街、武昌灣商業(yè)等為代表，醫(yī)療以武漢市中心醫(yī)院為代表，教育以武昌濱江小學為代表，均比較齊全。 從新房供應看，三、四月會入市的樓盤有福星惠譽月亮灣壹號二期，預計將推售建面約125-185平毛坯房源，目前價格待定。長江悅、聯(lián)投中心、武漢長江中心等項目持續(xù)銷售中。 綜合來看，武昌濱江新房開始發(fā)力，市場持續(xù)火爆，價格整體較為平穩(wěn)。隨著武漢長江中心、濱江地下環(huán)路開工建設，龍湖天街、阿里巴巴華中總部實現(xiàn)項目落地，武昌濱江板塊建設發(fā)展愈發(fā)成型。板塊內(nèi)新房更適合注重生活品質(zhì)、圈層資源的改善型置業(yè)的高凈值人群。 后湖板塊——漢口核心外溢的置業(yè)歸屬地 作為武漢規(guī)劃的五個大型住宅區(qū)中距離市中心最近的區(qū)域，后湖的發(fā)展勢頭一直高歌猛進，成為武漢城建、融創(chuàng)、華宇、保利等品牌房企的熱土，極大改變后湖樓市的開發(fā)檔次和格局。區(qū)域主打生態(tài)宜居，據(jù)樂居統(tǒng)計，后湖板塊新房均價已達2.0-2.1萬元/平，對比兩三年前，上漲了3、4千/平左右。 從板塊優(yōu)劣分析看，后湖板塊憑借優(yōu)越的區(qū)位、完善的交通和基礎設施和不斷提升的行政、商業(yè)和商務功能幾乎沒有嚴重的短板。與其它板塊進行對比，可以看出后湖板塊處于漢口主城，可享受充足的配套資源。商業(yè)以金橋永旺夢樂城、漢口城市廣場為代表，醫(yī)療以武漢市中心醫(yī)院為代表，教育以育才小學為代表，均比較齊全。 從新房供應看，三、四月會入市的樓盤有融創(chuàng)公園大觀、武漢城建幸福時代大家等將加推新品房源，保利云璟、百步亭和諧里、美聯(lián)城觀等項目持續(xù)銷售中。 綜合來看，隨著后湖板塊基建速度加快，知名地產(chǎn)商陸續(xù)入駐，適合想改善居住環(huán)境又想留在武漢主城區(qū)的本地人，人員購房需求旺盛，新房市場在未來幾年依然會居于高位。 白沙洲板塊——逐漸被填平的價值洼地 白沙洲板塊可以說是城市面貌發(fā)展最大的板塊之一，曾經(jīng)的剛需必爭價格洼地，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槲洳闲轮行荆S著多家品牌房企的布局，也讓區(qū)域的居住屬性發(fā)生巨大變化。據(jù)樂居統(tǒng)計，白沙洲三環(huán)內(nèi)新房均價1.7-1.8萬元/平，對比兩三年前，上漲了4千元/平左右。 從板塊優(yōu)劣分析看，白沙洲板塊作為洪山區(qū)致力打造生態(tài)宜居、和諧家園、產(chǎn)城融合的重點區(qū)域，近年來城市面貌逐步煥新，無論是軌道交通、路橋建設、商業(yè)布局還是生活配套都有巨大改善。與其他板塊相比來看，交通、商業(yè)、教育等配套目前還略有欠缺。商業(yè)以龍湖白沙天街為代表，醫(yī)療以湖北省婦幼保健院洪山分院，教育以洪山實驗學校為代表，規(guī)劃配套逐步推進中。 從新房供應看，三、四月會入市的樓盤有旭輝江山境、和雅東方、萬科光瀾道等加推新品房源，中建壹品宏泰·閱江府、城投聯(lián)投譽江南、清江錦城·左右時代等項目持續(xù)熱銷中。 綜合來看，歷經(jīng)約十年的開發(fā)，白沙洲三環(huán)內(nèi)的住宅市場已趨于飽和，房價也上升到新臺階，板塊內(nèi)新房適合剛需自住置業(yè)人群，尤其是白沙洲優(yōu)質(zhì)資源聚集的東片，預計短期內(nèi)再難有大量的新增的住宅供應 |
