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房改購房中的“借名買房”如何處理？借名買房關(guān)系成立至少需要滿足那些條件？ 借名買房顧名思義，房屋登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符，這一現(xiàn)象早在限購政策之前的公房房改購房中就已存在。 比如，一家人中，父親是公房承租人，房改購房時長子以父親的名義出資購房，同時父母工齡折抵部分購房款。隨著房價飆升或者拆遷騰退而衍生出了一幕幕家庭糾紛劇。 關(guān)于“借名買房”，北京市高院有兩個文件中均專門提及： （1）2010年12月22日實(shí)施的京高法發(fā)[2010]458號《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)<北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)>的通知》； （2）2014年12月16日實(shí)施的京高法發(fā)[2014]489號《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》。
本文根據(jù)這兩個文件中的相關(guān)規(guī)定簡要梳理“借名買房”涉訴的幾個問題。 第一，起訴案由為合同糾紛，訴求為要求出名人為借名人辦理過戶登記。（見[2014]489號第十條）。 就案由問題實(shí)踐中不拘一格，在繼承糾紛、確認(rèn)房屋所有權(quán)糾紛、騰退糾紛等案件類型中都可能涉及借名買房問題，具體如何確定法律關(guān)系仍需具體情況具體分析。比如，如果房屋由借名人居住，出名人要求騰退房屋而起訴，則借名人可基于借名買房事實(shí)反訴出名人為其辦理過戶登記。 第二，借名買房關(guān)系成立至少需兩個條件：一是雙方有關(guān)于借名買房的約定；二是借名人實(shí)際出資。 如果借名人只有證據(jù)證明其出資，而無證據(jù)證明雙方有借名買房的約定，則借名買房合同關(guān)系不成立，借名人的出資可按其他法律關(guān)系主張。 比如在房改時，父母與長子之間可能只是自行口頭約定了誰出名、誰出錢和房屋分配的事情，沒有書面協(xié)議或者其他證據(jù)證明，這時如發(fā)生爭議，司法實(shí)踐中一般認(rèn)為房屋歸出名人所有，如果子女有證據(jù)證明其有出資，該出資視為債權(quán)。 如果有證據(jù)證明有借名約定，但無證據(jù)證明有出資，需具體案件分析借名買房的約定是否變更、協(xié)議履行程度等等，綜合判斷借名買房關(guān)系是否成立。 第三，借名買房約定是否有效或是否被支持。 目前司法實(shí)踐中，影響借名買房約定效力的情形主要是所購買房屋的性質(zhì)是否為政策性保障住房。 如果借名買房發(fā)生于2008年4月11日（含）之前，則借名買房所購房屋即使是政策性保障住房一般也會支持借名買房有效；如果借名買房發(fā)生于2008年4月11日之后，則借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
第四，特殊情況。 第一種情況：出名人取得房產(chǎn)證后出賣了“借名房屋”，借名人主張出名人所簽買賣合同無效。這時，除了買受人明知該房屋是“借名房屋”而購買可認(rèn)定房屋買賣合同無效外，房屋買賣合同應(yīng)為有效。 第二種情況：出名人死亡。如果借名人與出名人的繼承人就房屋權(quán)屬有爭議，則借名人需先通過確認(rèn)房屋所有權(quán)將“借名房屋”從出名人遺產(chǎn)中剝離出來，再要求出名人繼承人配合辦理房屋過戶手續(xù)。 第三種情況：出名人同時使用了其工齡折抵了購房款，減少了借名人出資，出名人工齡價值如何體現(xiàn)。這種情況下，雙方有約定按約定，沒約定的考慮兩種可能。 如果借名人有證據(jù)證明工齡折抵房款屬于出名人對借名人的贈與，該部分按贈與處理。 如果沒有證據(jù)證明有贈與，工齡對應(yīng)的財產(chǎn)價值歸出名人所有（但出名人無權(quán)據(jù)此主張房屋所有權(quán)），出名人死亡后該福利對應(yīng)價值可以作為遺產(chǎn)被繼承，對此《北京高院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》（2018）第6條有明確規(guī)定，也規(guī)定了“該政策性福利所對應(yīng)的財產(chǎn)價值計(jì)算參考公式”。 《北京高院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》（2018）第6條第三款該政策性福利所對應(yīng)的財產(chǎn)價值計(jì)算參考公式：（已死亡配偶工齡對應(yīng)財產(chǎn)價值的個人部分÷購買公房時房屋市值）×房屋現(xiàn)值。 結(jié)語 房改購房多發(fā)生于本世紀(jì)初和上世紀(jì)末，家庭成員之間通過借名買房實(shí)現(xiàn)房改的情況比較多見。如今在房屋價格飆升、巨額拆遷安置補(bǔ)償利益面前，家庭財產(chǎn)糾紛不斷，在審判實(shí)踐中也不得不考慮訴訟雙方的家庭關(guān)系、地位等因素。 |
