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武漢法拍房經(jīng)常刷爆朋友圈，很多人抱著“撿漏”的想法想買(mǎi)法拍“上車(chē)”。法拍房有著其特殊的優(yōu)勢(shì)，也就必然有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 買(mǎi)房是人生大事，還是要多考量。理性的選擇，以免后悔。 干貨！ 沒(méi)購(gòu)房資格，買(mǎi)購(gòu)房資格？買(mǎi)法拍破限購(gòu)？不看完坑的就是你 所以本文，小編把關(guān)于法拍房的信息作了一番較為全面的整理，供大家了解參考。 01 法拍房的概念 法拍房是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。 當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)金滿足債權(quán)。 02 法拍房的來(lái)源 1，商業(yè)貸款產(chǎn)生。 購(gòu)房人向銀行貸款購(gòu)房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣(mài)變現(xiàn)來(lái)償還貸款的； 2，民間借貸產(chǎn)生 比如：張三借李四的錢(qián)，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)，也只能向法院申請(qǐng)張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣(mài)張三的房產(chǎn)來(lái)還款； 3，司法沒(méi)收產(chǎn) 比如：刑事案件中有判決沒(méi)收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如該財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣(mài)，變現(xiàn)后的錢(qián)款收歸國(guó)庫(kù)； 4，無(wú)主財(cái)產(chǎn) 就是無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)。 03 法拍房的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議 1，關(guān)于房屋所有權(quán)證問(wèn)題 1.部分法拍房可能在未交付、存在產(chǎn)權(quán)共有人的情況下拍賣(mài)或者前房主根本沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證。沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證就需要看是否在房產(chǎn)管理局進(jìn)行合同備案，而過(guò)戶這個(gè)問(wèn)題不在法院拍賣(mài)管理范圍內(nèi)，需要拍賣(mài)人自行解決，這就可能出現(xiàn)無(wú)法過(guò)戶的情況。 2.按照規(guī)定，法拍房在競(jìng)拍結(jié)束后，購(gòu)房者需持法院出具的《執(zhí)行裁決書(shū)》、《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》等文件，才能辦理過(guò)戶等手續(xù)。但文件何時(shí)出，需根據(jù)案件進(jìn)展情況來(lái)定，個(gè)別復(fù)雜的案件能拖一年半載。 2，關(guān)于稅費(fèi)等其他額外費(fèi)用問(wèn)題 1.一般的法拍網(wǎng)站，均會(huì)注明出讓方稅費(fèi)是否由買(mǎi)方承擔(dān)以法院公告為準(zhǔn)。而實(shí)務(wù)中，法院公告基本都會(huì)明確由買(mǎi)受人承擔(dān)房屋過(guò)戶的稅費(fèi)、之前欠繳的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，要注意的是，這其中隱藏著某些深水炸彈，有些法拍房甚至未繳清土地出讓金，買(mǎi)房在不知情的情況下拍賣(mài)下來(lái)時(shí)，則需繳納昂貴的土地出讓金。 2.如果該房產(chǎn)在此前還有過(guò)“非夫妻直系親屬之間贈(zèng)與或繼承”的交易方式，那么再次過(guò)戶會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅。 3.房屋或有出現(xiàn)抵押或者多次抵押的情況，尤其是民間借貸之間的抵押，因?yàn)楹罄m(xù)所有費(fèi)用均由拍賣(mài)人承擔(dān)，可能存在債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能出現(xiàn)房屋被違法霸占無(wú)法收房或者收房后不斷有人上門(mén)騷擾的前情況。 建議 針對(duì)稅費(fèi),買(mǎi)受人有必要在競(jìng)拍前，到房產(chǎn)、稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，也可以找專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)原房產(chǎn)情況進(jìn)行調(diào)查來(lái)核算稅費(fèi)； 針對(duì)其他費(fèi)用，買(mǎi)受人有條件可實(shí)地看房，查實(shí)是否有欠繳物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等額外費(fèi)用。 3，關(guān)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃的問(wèn)題 1.基于房屋買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，在法院決定拍賣(mài)之前就存在的租賃關(guān)系是受法律保護(hù)的，如果法院已認(rèn)可了法拍房的租賃，就會(huì)在公告上明確優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，且將租賃信息公示，并繼續(xù)允許承租人使用至租賃合同結(jié)束為止。 2.若房子公示的租賃期限較短倒還好，買(mǎi)受人等待一段時(shí)間即可入住。如果帶有較長(zhǎng)甚至長(zhǎng)達(dá)幾十年的租賃合同，一般很有可能涉及虛假租賃或其他問(wèn)題，此時(shí)，買(mǎi)受人即使拍賣(mài)得到了該房屋的物權(quán)，也將長(zhǎng)期無(wú)法入住。
3.有的原房主為了避免房產(chǎn)被拍賣(mài)，“精明”的簽訂一份超乎合理期限以及遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的房屋租賃合同，如20年、30年每年100元的租房合同，這種情況下買(mǎi)方不能強(qiáng)行要求租戶搬離。 建議 如前所述，拍賣(mài)之前合法的租賃關(guān)系受法律保護(hù)，但如果存在抵押在租賃之前，查封在租賃之前等情形，作為買(mǎi)受人可以要求承租人騰房。因此，對(duì)于拍品介紹僅顯示有租賃的房屋，一般是需要實(shí)地查看房屋的。 04 房屋質(zhì)量、系兇宅等瑕疵問(wèn)題 1，一般的法拍房是意向買(mǎi)受人集中看房，看房時(shí)間并不長(zhǎng)，如果未仔細(xì)查看，在入住法拍房后可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一定的質(zhì)量問(wèn)題或其他未發(fā)現(xiàn)的瑕疵。比如房屋破損、房屋漏水等情形，此類(lèi)情況均屬于買(mǎi)受人需要自己“填坑”的范疇。 2，發(fā)生過(guò)各種非正常死亡案件的房屋，俗稱“兇宅”。由于中國(guó)人對(duì)風(fēng)水，吉兇有獨(dú)特的要求，因此“兇宅”也屬于重大瑕疵的范疇。實(shí)踐中，部分買(mǎi)受人在成交后才發(fā)現(xiàn)是兇宅，如果法院已對(duì)于該瑕疵進(jìn)行了公示，買(mǎi)受人也只能認(rèn)栽，若法院未披露的，買(mǎi)受人可以重大瑕疵為由主張權(quán)利。 建議 建議買(mǎi)受人在拍賣(mài)前多去房屋實(shí)地了解，比如房屋是否已騰空，實(shí)際居住人的具體情況，房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題，標(biāo)的房屋是否存在其他未披露瑕疵等信息。 05 關(guān)于落戶與學(xué)位的問(wèn)題 戶口屬于房屋買(mǎi)受后的添附權(quán)益。一般而言，法拍房都保留有原有住戶的戶口，而法院只能通過(guò)拍賣(mài)確認(rèn)書(shū)、執(zhí)行裁定書(shū)等相關(guān)法律程序?qū)⒎课莺戏ǖ剡^(guò)戶給買(mǎi)受人，使得買(mǎi)受人拿到房屋產(chǎn)權(quán)，但是對(duì)于戶口是否必須強(qiáng)制遷出卻沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定。因此，如果戶口的遷移或?qū)W位無(wú)法保障，對(duì)于有子女落戶入學(xué)需求的買(mǎi)受人，將會(huì)造成很大的影響，買(mǎi)受人應(yīng)及時(shí)了解相關(guān)情況。 |
